Ко Всемирному дню архитектуры редакция Yestate совместно с ведущими экспертами отрасли провела заочный круглый стол. Архитекторы и девелоперы ответили на острые вопросы рынка: почему девелопмент окончательно отказывается от продажи «сухих» квадратных метров, как сохранить архитектурное ДНК проекта при оптимизации бюджета и как современный жилой комплекс интегрируется в городскую ткань.

Всемирный день архитектуры в этом году прошел под манифестом «Housing is a Human Right. Build It» («Жилье — это право человека. Стройте его»). В глобальном контексте этот призыв звучит как требование базовой доступности крыши над головой. Однако в казахстанской практике девелопмента концепция права на жилье за последние годы прошла глубокую эволюцию.

Сегодня «право на жилье» в мегаполисах Казахстана уже не трактуется как право на покупку заветных бетонных габаритов. Покупатель стал насмотреннее, требовательнее и осознаннее: он выбирает не количество комнат, а ежедневный сценарий своей жизни. Отраслевой портал Yestate обратился к руководителям ведущих архитектурных бюро и девелоперских компаний, чтобы узнать, как профессиональное сообщество находит баланс между экономикой, качеством архитектуры и ответственностью перед городом.

1. Экономика против концепции: как не потерять ДНК проекта при оптимизации бюджета?

Вопрос редакции Yestate: В условиях высокой инфляции и удорожания строительных материалов девелоперы всё чаще сталкиваются с необходимостью урезать сметы. Качественная и выразительная архитектура традиционно воспринимается как первая статья расходов, подпадающая под сокращение. Как сохранить архитектурную идентичность объекта в условиях жёсткого бюджета и где проходит грань между разумной оптимизацией и разрушением замысла?

Евгений Цой

Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы

«Качественная архитектура не обязательно должна быть дорогой. Бюджет — это такое же базовое условие проектирования, как рельеф, инженерия, инсоляция или градостроительные нормативы. Задача архитектора — не бороться с финансовыми ограничениями заказчика, а грамотно расставлять приоритеты. Уже на этапе первой концепции мы определяем так называемое „архитектурное ДНК“ проекта — несколько ключевых, нерушимых решений, формирующих его узнаваемый образ и характер. Проблема и разрушение замысла начинаются тогда, когда оптимизация превращается в механическое урезание затрат по всем позициям подряд. Мы в Metropolis действуем иначе: сохраняем фундаментальную идею, но находим альтернативные способы ее инженерной и материальной реализации. Дорогой импортный фасадный материал часто можно заменить качественным локальным аналогом без потери эстетики, а от сложных декоративных элементов отказаться в пользу более сильной работы с пластикой объемов, ритмом окон и светом. Кроме того, девелоперам пора переходить от оценки исключительно CAPEX (затрат на строительство) к оценке стоимости архитектуры на протяжении всего жизненного цикла здания. Если продуманная концепция повышает ликвидность, замедляет моральное устаревание объекта и капитализирует окружающую территорию, архитектура перестает быть строкой расходов. Она становится главным экономическим драйвером проекта».

Нурлан Камитов

Основатель и главный архитектор INK Architects, почетный член RIBA и AIA

«Мнение о том, что качественный архитектурный результат обязательно требует колоссальных бюджетов и непременно ведет к удорожанию объекта, — это фундаментальное заблуждение. Рынок строительных материалов, фасадных технологий и инженерных решений сегодня развивается огромными темпами. Поиск эффективных, эстетичных, но при этом экономически обоснованных альтернатив — это профессиональная обязанность современного архитектора и показатель зрелости бюро. Настоящее мастерство проектирования заключается не в использовании самых дорогих фасадных систем, а в грамотной пластике, пропорциях, светотеневой игре, проработке узлов и соразмерности объема человеку. Можно потратить огромный бюджет на премиальный камень и получить холодное, отталкивающее здание, а можно за счет точной архитектурной мысли, ландшафта и фактуры создать пространство, в которое люди влюбляются с первого взгляда. Наша главная задача — создавать эстетически зрелую, удобную и функциональную среду, не превращая объект ни в скучную экономию, ни в безликую наборную застройку».

Совместный проект Sensata Group и INK Architects — ЖК W-Towers в Астане. Выразительная пластика фасадов и качественные материалы в высотном девелопменте.

Редакция Yestate: Как на эту проблему смотрят сами застройщики, которым предстоит не только построить здание в рамках финансовой модели, но и эксплуатировать его долгие годы?

Олжас Досымов

Архитектор-дизайнер Sensata Group

«Хорошая архитектура не обязательно должна быть дорогой, а дорогая далеко не всегда бывает хорошей. Баланс экономики и качества — это умение точно понять, где инвестиции действительно работают на долговечность и комфорт человека. Есть базовые вещи, на которых девелоперу экономить категорически нельзя: это конструктивная безопасность, инженерные системы и долговечность фасадов. Профессионализм команды заключается в том, чтобы создать красивый и разумный объект, притом так, чтобы через десять-пятнадцать лет эксплуатации здание выглядело так же достойно и свежо, как и в день вручения ключей».

Денис Амелин

Архитектор Sensata Group

«При подборе материалов и проектных решений мы в Sensata Group оцениваем не только их первичную закупочную стоимость, но и будущие расходы на эксплуатацию и обслуживание. Качественные и проверенные решения на старте защищают девелопера и жителей от непредвиденных затрат на переделки и дорогостоящий ремонт в будущем. Грамотная инженерная оптимизация позволяет гибко перераспределять бюджет проекта, сохраняя ключевые архитектурные акценты без ущерба для конечного качества».

2. Запрос на сценарии: что сегодня покупает клиент за пределами своей квартиры?

Вопрос редакции Yestate: За последние годы подход к выбору жилья кардинально изменился. Квадратные метры внутри квартиры перестали быть единственной ценностью. Что сегодня формирует понятную ценность жилого комплекса для покупателя?

EASTOWN Central — первая глава нового масштабного района в восточном направлении Алматы (девелопер BUTA Group). Современная малоэтажная застройка с активными первыми этажами, пешеходными связями и развитой коммерческой инфраструктурой.

BUTA Group

«Сегодня жилой комплекс — это уже не просто дом с определенной полезной площадью. Огромную роль играет то, насколько человек чувствует себя комфортно и защищенно вне стен собственной квартиры: во дворе, на прогулке по внутренней территории, по дороге домой, общаясь с соседями. Именно поэтому общественные пространства, качественное многоуровневое озеленение и коммерческая инфраструктура первых этажей должны закладываться в концепцию проекта с самого начала, а не проектироваться по остаточному принципу после завершения строительства жилых корпусов».

Евгений Цой

Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы

«Современный покупатель оценивает объект через призму ежедневных жизненных сценариев: как он выходит утром из дома? Что видит из окна? Где и в каких условиях гуляет его ребенок? Насколько безопасен двор и какие сервисы расположены на первом этаже? Раньше главным и почти единственным продуктом была сама квартира, а все остальное воспринималось как приятное, но необязательное дополнение. Сегодня ценность недвижимости окончательно сместилась в среду вокруг дома. Следующий этап конкуренции девелоперов — это конкуренция не отдельной визуальной архитектурой зданий, а качеством и продуманностью образа жизни, который они способны сформировать».

Клубный ЖК Dostyq 300 в Алматы (Sensata Group / INK Architects). Соразмерная человеку малоэтажная застройка и внимание к частному пространству резидентов.

Вопрос редакции Yestate: Как этот запрос на «сценарии жизни» трансформируется в конкретные методики проектирования на чертежных столах архитекторов?

Нурлан Камитов

Основатель и главный архитектор INK Architects, почетный член RIBA и AIA

«Наш главный и конечный клиент — это не только девелопер, который заказывает проект, а человек, который будет в нем жить, работать и расти. Если создавать просто красивую фасадную „оболочку“ без глубокого понимания внутренних процессов, мы не добьемся искренней эмоциональной связи жителя с домом. В INK Architects мы всегда проектируем пространства через принципы антропоцентризма — буквально примеряем каждый квадратный метр на себя. Архитекторы проживают сценарии будущего резидента: от удобства подхода с коляской и эргономики входной группы до того, как распределяется естественный свет в течение дня и как открывается вид из окна. Комфорт, функциональность и эстетика должны идти рука об руку, создавая среду, которая не устаревает морально и с годами становится только ценнее».

Олжас Досымов

Архитектор-дизайнер Sensata Group

«Человек не живет в красивой трехмерной визуализации. Он каждый день выходит из подъезда, идет по двору, пользуется лифтом, гуляет с семьей. Как отец, я всегда проектирую дворовые пространства с мыслью о своих детях — о их безопасности и интересном досуге. Но при этом принципиально важно не забывать и о взрослых: родителям должно быть так же приятно, удобно и уютно находиться во дворе, как и детям на игровой площадке».

3. Эволюция внутренних стандартов: от выполнения СНиПов к созданию экосистем

Вопрос редакции Yestate: Формальное соблюдение государственных строительных норм (СНиПов) давно перестало быть конкурентным преимуществом — это лишь базовый юридический минимум. Какие внутренние, более строгие стандарты формируют сегодня ведущие игроки рынка?

Проект Arkenon City в Астане (архбюро Metropolis, девелопер Arkenon Group). Многоуровневое ландшафтное благоустройство дворового пространства со сложным сценарием озеленения и зонами отдыха.

Денис Амелин

Архитектор Sensata Group

«Базовым внутренним стандартом для нас стал скрупулезный, научный подход к озеленению. В нашей компании работает штатная команда профессиональных дендрологов, которые подбирают деревья и кустарники с учетом их климатической адаптации к жестким условиям региона. Это позволяет создавать не просто красивую картинку на момент сдачи объекта, а жизнеспособную зеленую экосистему, которая с годами разрастается и становится только лучше. Второй принципиальный момент — повышенные требования к акустическому комфорту и надежности оконных систем. В условиях современного шумного мегаполиса тишина в квартире — это базовая потребность человека».

Евгений Цой

Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы

«Для нас безусловным стандартом стала бескомпромиссная безбарьерность и адаптивность пространств. Безбарьерная среда — это не просто наличие пандуса у входной группы. Это абсолютная доступность и удобство передвижения для каждого: ребенка на самокате, пожилого человека, родителя с детской коляской или маломобильного гражданина. Второй важнейший принцип — адаптивность. Мы проектируем и строим здания на десятилетия вперед, а образ жизни и технологии меняются очень быстро. Не человек должен приспосабливаться к жесткой архитектуре — хорошая архитектура должна уметь гибко подстраиваться под меняющиеся потребности человека».

4. Интеграция в городскую ткань: конец эпохи «закрытых крепостей»

Вопрос редакции Yestate: Долгое время казахстанский девелопмент развивался по принципу создания изолированных «крепостей», отгороженных от внешнего мира глухими заборами и КПП. Почему этот подход устарел и как современный жилой комплекс должен взаимодействовать с городом?

Проект Arkenon City в Астане (архбюро Metropolis, девелопер Arkenon Group). Арт-магнит во внутреннем дворе: использование визуальных символов для формирования идентичности жилой среды.

Евгений Цой

Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы

«Граница земельного участка не должна становиться границей ответственности архитектора и девелопера. Любой крупный жилой или коммерческий объект неизбежно меняет территорию вокруг себя: он перераспределяет пешеходные и автомобильные потоки, генерирует коммерческую активность, создает новую нагрузку на инфраструктуру. Наглядный пример такого взаимодействия — проект Arkenon City в Астане (девелопер Arkenon Group). По градостроительным нормам (ПДП) на этом участке разрешалось возвести высотную застройку до 15 этажей. Однако, детально изучив градостроительный контекст и перспективу развития района, мы вместе с заказчиком осознанно отказались от максимальной плотности и создали камерный проект бизнес-плюс класса высотой от 5 до 9 этажей. Чтобы гармонично совместить приватность жителей и открытость городу, мы применили концепцию двухуровневого зонирования: нижний ярус на отметке земли полностью отдан под активную городскую среду, прогулочные зоны и стрит-ретейл, а верхний ярус образует закрытый стилобатный двор исключительно для резидентов. При этом ключевые точки притяжения — такие как крупная арт-скульптура оранжевого зайца — работают как визуальные магниты и ориентиры для всего микрорайона».

Проект клубного формата на проспекте Ұлы Дала в Астане (Metropolis / Arkenon Group). Двухуровневые пешеходные связи и активный фронт стрит-ретейла.

Олжас Досымов

Архитектор-дизайнер Sensata Group

«Иногда, чтобы качественно улучшить среду целого микрорайона, девелоперу не нужны грандиозные или сверхдорогие решения. Достаточно спроектировать широкий и удобный тротуар, высадить взрослая аллею деревьев, убрать лишние визуальные и физические барьеры и организовать открытые, дружелюбные входы в заведения на первых этажах. Именно из таких продуманных деталей и складывается общее качество городской жизни».

BUTA Group

«В конечном итоге ключевая задача современного девелопмента — строить не обособленные дома-острова, а формировать связную, полноценную городскую ткань, в которой жилье становится органичной и комфортной частью пространства мегаполиса».

Общественная площадь и безбарьерное благоустройство в проекте на проспекте Ұлы Дала: переход от спальной функции к созданию самодостаточного городского узла. (Metropolis / Arkenon Group)

Источник: yestate.kz